案例回放

　　违规转让两限房一方反悔两家伤

　　耿女士介绍，2008年12月25日，她与好友傅女士签订了《房屋转让协议》，购买其一套住房。后因房价持续上涨，傅女士觉得吃了大亏，即以该房屋系两限商品住房为由要求返还。

　　“我提前支付房款，还得缴银行利息、各项税费，苦苦等待一年才入住。入住后又装修、又铺设电视网络信号，把这里真正当成自己的家来经营。怎能说退房就退房？”耿女士不解：“如果傅女士认为自己有损失，那么，我的损失也小不了。算账不能只算自家的小账，还得考虑一下别人，尤其是好朋友的感情！想当年，她买房钱不够，又不想失去机会才转让给我。现在变卦，纯粹是无理，见财起意！”

　　耿女士坚持不退房，傅女士起诉到石景山法院，要求退房并给付房屋占用费等数万元。

　　耿女士也不甘示弱，要求傅女士赔偿其信赖利益损失100万元，承担本案诉讼费、评估费及保全费等相关费用。

　　法院判决

　　转让协议不生效双方有错各自担

　　耿女士坦承其与傅女士签订协议时就知道该房屋系限价房，但不清楚具体的政策规定。其主张的信赖利益损失，是基于评估报告认定房屋升值100多万元。由于傅女士的过错导致其丧失市场机会，不能适时购买其他房屋，故要求赔偿这项损失。

　　法院判决认定：耿、傅二人签订的房屋转让协议，因损害社会公共利益而无效。傅女士认为耿女士一开始就知道该房屋转让合同是无效的，经法院确认后，其因自身过错，应为此承担的相应的法律责任，故不同意向其支付所谓的信赖损失。

　　结合傅女士的反诉请求，法院审理认为：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因合同被确认无效，故耿女士对此应向傅女士支付相应占有期间的房屋占用费。具体数额应以每月2000元为宜，给付总额为3.1万元。

　　尽管耿女士主张因合同被确认无效而造成的损失并无不当，但因限价商品住房上市交易受相关政策限制，该协议已被确认为无效。因此，就购买方而言，不能产生在正常交易条件下的利益损失，对此项损失，法院综合参考相关政策及双方过错程度等因素予以酌定：由傅女士赔偿耿女士损失25万元。

　　律师说法

　　政策法规绕不过照章办事无损耗

　　耿、傅两人之间的房产之争，历时近两年最后经法院判决尘埃落定。本案值得让人反思的是：如何进一步加强住房保障政策的落实，杜绝违规买卖房屋现象的发生。同时也正告耿、傅二人及其他欲投机取巧者：政策法规是绕不过的，想渔利公益终究要露馅，招致的损失只能自己承担。

　　北京钧盛律师事务所唐恭申律师介绍，本案是由违法买卖两限房引起的，耿、傅两人的违规转让行为不仅浪费司法资源、侵害公共利益，也损害了两人的个人利益。如两人需承担的案件受理费、反诉案件受理费、房屋价值评估费等。

　　《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。

　　本案诉争住房转让时，尚未办理房屋所有权证，属于转让受限的房屋，且耿女士不具有购买此房的资格。因此，双方签订的协议违反了上述规定。如果按此协议履行，将导致其他符合条件的家庭无法按正常价格和渠道购买住房，违背了国家建立限价房制度的初衷，也导致社会公共利益受损。因而，该协议是无效的。

　　法院审理本案，是按诉讼案由诉什么审什么判什么，对当事人的其他违规行为未做处理。如果追究的话，相关部门还应对其做出处分